住宅ローンの繰り上げ返済をしない方がいい4つのケース
一生で一番高い買い物である住宅。
現金一括で買えれば理想ですが、ほとんどの人にそれは無理なので完済まで何十年もかかる住宅ローンを組みます。
住宅ローンは他のローンよりも金利が低いものの、返済期間が長期に及びさらに複利のため、トータルで支払う利息はかなり大きくなります。
例)借り入れ額 3000万円
返済期間 35年
金利 1.0%
元利均等返済
*ボーナス払いなし、金利の変動なし
上記の条件での支払総額は35,567,804円になります。
金利はわずか1.0%なのに、利息を5,567,804円も支払わなくてはいけません。
この利息を減らす方法の1つが、繰り上げ返済です。
上記の例で借り入れの5年後に500万円の繰り上げ返済(期間短縮型)をした場合、返済期間が6年5ヶ月短くなり、利息は1,531,251 円も減らすことができます。
完済が近づき(期間短縮型の場合)、利息も減らせるのですから、どんどん繰り上げ返済したいところですが、中には繰り上げ返済を見合わせた方がいいケースもあります。
今回は、住宅ローンの繰り上げ返済をしない方がいい4つのケースについて説明していきます。
①生活資金から繰り上げ返済するケース
住宅ローンの繰り上げ返済は返済総額を減らせるので、確かにお得です。
ただ、お得だからと言って手元のお金をほとんど残さずに生活資金から繰り上げ返済をするのは、家計の綱渡りをしているようなものです。
病気、災害、失業、今回のコロナウイルスのような事態で家計の収支に大きな変化があったとき時でも、資金がショートしないようにある程度の資金は残しておくべきです。
繰り上げ返済しすぎてお金がなくなり、住宅ローンよりも高い金利で借り入れをするのでは元も子もありません。
「繰り上げ返済は余裕資金から」というのが大前提です。
②住宅ローン控除の適用を受けていて住宅ローンの金利が低いケース
住宅ローン控除はちょこちょこ制度の変更があるのですが、最近10年以内の住宅ローン控除であれば、年末残高等×1%が税額控除されます。
大雑把に言うと、年末のローン残高が2,000万円の場合、所得税や住民税が20万円減ります。
この住宅ローン控除適用中に繰り上げ返済をしてしまうと、支払利息は減りますが税金の減額が少なくなるので、繰り上げ返済の効果が薄れてしまいます。
それどころか、変動金利などで住宅ローンの金利が極端に低い場合だと、繰り上げ返済で減る利息以上に減税額が減って、トータルでマイナスになることもあります。
その分岐点はローン残高、残りの返済期間、返済額によって変わってきますが、ローン金利の高い場合や住宅ローン残高が住宅ローン控除の控除額を大きく超えている場合以外は、住宅ローン控除の適用が終わってから繰り上げ返済する方がよさそうです。
我が家でも妻が繰り上げ返済を希望していましたが、とりあえず住宅ローン控除適用中は見合わせることにしています。
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③安定的に高い利率で運用できているケース
まとまったお金があったときに、できるのはローンを減らすことだけではありません。
そのお金を運用して増やすことも考えられます。
冒頭に挙げた5年後に500万円の繰り上げ返済の例では、返済期間が残り23年7ヶ月になり1,531,251 円の利息軽減でした。
仮に、500万円を年利3%で運用し続けた場合、20年後には9,030,556円になり、20年間で4,030,556円も増えます。
この2つを比較すると、運用益に対しての税金や手数料を考慮しても年利3%で運用し続けた方が断然お得だったことが分かります。
これもローン金利や投資先のコストによって損得の分岐点は異なります。
投資なのでもちろんリスクはありますが、安定的に高い利率で運用できているのであれば、繰り上げ返済と運用継続のどちらが得なのか考える必要があります。
④命に係わる大病を患っているケース
通常、住宅ローンを契約する際には団信(団体信用生命保険)に加入します。
これはローン契約者が亡くなった時に、ローン残高と同額の保険金が金融機関に支払われるもので、遺族はその後のローン支払いが不要になります。
住宅ローンと団信はセットですので、住宅ローンは死亡保険を兼ねているとも言えます。
亡くなりそうになってから死亡保険を解約したり減額したりする人はまずいません。
住宅ローンによっては三大疾病や特定の疾病になった時に支払いが不要になる特約もあるので、命に係わる大病を患っている方や健康に不安のある方は、団信や住宅ローンの特約内容も考慮した上で繰り上げ返済を行うかどうかを検討しましょう。
極端な例かもしれませんが、住宅ローン契約者が余命宣告を受けている状況なら団信でローンがチャラになる可能性が高いので、繰り上げ返済はしない方がいいでしょう。
繰り上げ返済は現在の状況を把握したうえで賢く行おう
以上が住宅ローンの繰り上げ返済をしない方がいい4つのケースです。
支払総額を減らせるお得な繰り上げ返済ですが、ただやみくもに行っていても損をする場合があります。
預貯金、税金、運用、健康などの状況を見た上で、賢く繰り上げ返済していきたいですね。
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